9억 초과 양도세 계산법, 최신 간단 계산법

목 차

9억 초과 양도세 계산법, 최신 간단 계산법

내년 1월부터 부동산법이 개정되어 1가구 1주택도 양도세를 낼 경우가 생기는데요. 아파트 매매 기준 9억을 초과하면 양도세를 낸다고  합니다. 이번 포스팅은 9억 초과 양도세 계산법에 대해 정리해보겠습니다.

양도세란?

양도세란 간단히 말해 토지나 건축물을 유상으로 양도해서 얻은 차익에 대해 생기는 조세를 뜻합니다. 때문에 집값이 많이 오르면 오를수록 양도세가 많이 나온다고 할 수 있습니다.

1가구 1주택 양도세 면제?

1주택자들은 2년만 보유하면 비과세라고 알고 계시는 분들이 많더라고요. 하지만 9억 초과인 고가주택은 그렇지 않습니다.

실거래가액의 합계가 9억을 초과하면 이에 해당하는 양도차익을 기준으로 9억 초과의 양도세 부과가 이뤄지고, 필요경비까지 들어가면 세금이 많이 달라지기 때문에 9억 초과 주택은 양도세를 내셔야 합니다.

9억 초과 주택 절세방법

앞서 말씀드린 것처럼 1주택자들도 9억 초과 양도세 대상에 해당이 되시는데요. 2년거주요건을 충족해야 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

구 분	공제율
토지, 건물, 다주택	연 3%, 10년 보유 최대 30%
1가구 1주택	연 8%, 10년 보유 최대 80%

9억원 초과 고가주택은 장기보유특별공제 적용을 어떻게 할까요? 

 

2019.12.31. 까지는

3년 이상만 보유하였다면 9억원 초과 양도차익에 대하여 연 8%, 10년 이상 보유 시 최대 80% 까지 장기보유 특별공제액을 적용하였습니다. ​

 

2020.1.1. 이후에는

3년 이상 보유기간 중 2년 이상 거주한 9억원 초과 양도차익에 대하여 연 8%, 10년 이상 보유 시 최대 80%까지 장기보유특별공제액을 적용하고 있습니다. 2년 거주를 못하였다면, 9억원 초과 양도차익에 대하여 연 3%, 10년 이상 보유 시 최대 30% 적용입니다.

 

2021.1.1. 이후에는

거주기간이 더욱 더 강화 되었습니다. 3년 이상 보유기간 중 연 8%를 보유기간에 따라 연 4%, 거주기간에 따라 연 4%로 적용하기 때문에 2020년에 비해 거주를 10년 이상 하여야 최대 80%를 적용받을 수 있습니다.

9억 초과 양도세 계산법

(양도가액 - 취득가액) X (양도가액 - 9억원) / 양도가액

 

양도세 계산은 양도가액에서 취득가액을 빼서 양도차익을 구한 뒤, 양도가액에 9억원을 뺀 값을 곱하고 거기에 다시 양도가액으로 나누면 나오는 숫자가 바로 9억초과 양도세입니다.

예를들어 취득가액이 6억, 양도가액이 12억 주택매매거래가 이루어 진다면

(12억 - 6억) * (12억 - 9억) / 12억 = 1.5억 ​ 실제로 과세표준은 1.5억이 되고 위에 올려드린 기본세율 표를 대입시키면 ​ 1.5억 * 35% - 1490만 = 3760만 ​ 납부할 양도소득세는 3760만으로 집값은 2배나 올랐는데 내는 건 생각보다 작다는 걸 확인할 수 있습니다.

끝으로

이번 포스팅은 9억 초과 양도세 계산법에 대해 정리해보았는데요. 1가구 1주택도 매매가가 9억이 넘어가면 양도세를 낸다는거 꼭 기억하세요.